Często pojawia się pytanie, czy i w jaki w jaki sposób rozwiązać umowę najmu lokalu, w sytuacji, gdy stan wynajęte lokalu jest zły lub nie spełnia naszych oczekiwań.
Przepisy kodeksu cywilnego przewidują możliwość rozwiązania umowy najmu, z uwagi na zły stan wynajętego lokalu, niezależnie od tego, czy taką możliwość przewiduje umowa czy też nie.
Przepisy kodeksu cywilnego wskazują na dwie przesłanki rozwiązania umowy z uwagi na jego zły stan tj.”
1) jeżeli w chwili wydania najemcy przedmiot najmu ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeśli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą,
2) jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych,
W pkt. 1 mowa jest o trzech różnych przesłankach rozwiązania umowy. Pierwsza z nich odnosi się do możliwości korzystania z lokalu w sposób, który z umowy wynika. Jeśli więc lokal nie ma cech lub infrastruktury, która była w umowie uwzględniona, najemca może umowę najmu rozwiązać, bez dokonywania wcześniej jakichkolwiek czynności.
Druga przesłanka ma miejsce wówczas, gdy wady pojawiły się w lokalu później, już w trakcie trwania umowy. Najemca nie może wówczas wypowiedzieć umowy od razu. Wcześniej musi zawiadomić wynajmującego o wadach, a ten powinien usunąć wady w odpowiednim terminie. Kodeks nie definiuje tego, ile wynosi odpowiedni termin. W każdym przypadku należy zachować jednak zdrowy rozsądek. Termin odpowiedni, to taki, w których rozsądnie działający człowiek, w danych okolicznościach może usunąć powstałą wadę. Jasnym jest, że np. wymiana uszkodzonych okien nie może być dokonana w ciągu jednego dnia od zawiadomienia. Jeśli wynajmujący pomimo zawiadomienia wad nie usunie, wówczas najemca może wypowiedzieć umowę.
Podobnie wygląda sytuacja, jeśli wady, o których mowa w zawiadomieniu, usunąć się nie dadzą.
Należy jednak pamiętać, że skorzystanie z opisanych wyżej uprawnień do rozwiązania umowy najmu nie będzie możliwe, jeżeli najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jeśli zatem wady były znane najemcy, a ten mimo tego umowę podpisał, nie może się na nie powołać przy rozwiązaniu umowy.
Przesłanka, o której mowa w pkt. 2 dotyczy szczególnej sytuacji, gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Takimi wadami mogą być:
– zagrzybienie;
– zawilgocenie;
– niebezpieczeństwo zawalenia ściany;
– nadmierny, niebezpieczny dla zdrowia hałas;
– zbyt niska temperatura. Wystąpienie wad zagrażających zdrowi umożliwia rozwiązani umowy nawet w sytuacji, gdy najemca o nich wiedział, jest to regulacja korzystniejsza dla najemcy, niż ta opisana powyżej. Ma ona jednak zastosowanie, gdy wady mają poważniejszy charakter czyli zagrażają zdrowiu lub życiu.